Textul integral al Deciziei:
I – Hotararea pronuntata in cauza de Tribunalul Bucuresti, Sectia a VI-a civila ca prima instanta.
Prin sentinta civila nr. 16477 din 5 noiembrie 2012, Tribunalul Bucuresti, Sectia a VI-a civila, a admis actiunea formulata de reclamanta SC F. SA in contradictoriu cu parata SC A. SA si, in consecinta, a obligat societatea parata la plata sumei de 292.102,42 lei din care 61.428,36 lei debit principal reprezentand chirie datorata pentru perioada noiembrie 2009-ianuarie 2011 si 230.674,06 lei penalitati de intarziere pentru perioada aprilie 2008 – ianuarie 2011.
Pentru a hotari astfel, tribunalul a retinut ca intre reclamanta, in calitate de vanzatoare, si SC E. SA, societate absorbita ulterior de parata SC A. SA, in calitate de cumparatoare, s-a incheiat la data de 28 septembrie 2005 contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1982 de catre BNP Z.R. avand ca obiect imobilul denumit cantina situat in Bucuresti, str. I.M. nr. 67-92, sector 3.
Prin contract partile au convenit ca terenul aferent constructiei sa fie inchiriat cumparatoarei la pretul pietii din zona, pana la solutionarea litigiului asupra acestuia, dupa care va fi vandut cumparatoarei imobilul la pretul pietii.
A retinut instanta ca la data de 3 decembrie 2007 intre reclamanta si parata s-a incheiat contractul de inchiriere nr.1948 pentru terenul aferent imobilului cantina ce a facut obiectul vanzarii-cumpararii dintre parti, stabilindu-se o chirie lunara de 700 euro plus TVA la cursul BNR din data de 1 a lunii.
Potrivit actelor dosarului, instanta a constatat ca incepand cu luna aprilie 2008 parata nu a mai achitat chiria si utilitatile stabilite prin contractul de inchiriere 1948, astfel ca printr-o sentinta pronuntata la 12 iulie 2010 (nr. 9099), definitiva prin neapelare, parata SC A. SA a fost obligata la plata chiriei restanta si a utilitatilor pentru perioada aprilie 2008 – octombrie 2009.
Cu privire la chiria datorata pentru perioada noiembrie 2009 – ianuarie 2011 ce formeaza obiectul prezentei actiuni, prima instanta a constatat ca parata locator datoreaza chiria pentru folosinta terenului in baza contractului de inchiriere nr. 1982, care desi incheiat pe o perioada de un an, a continuat sa-si produca efectele in baza tacitei relocatiuni conform art. 1452 C. civ.
Retinand si incidenta dispozitiilor art. 1492 pct. 2 C. civ. instanta a obligat pe parata la plata chiriei restante si a utilitatilor pe perioada noiembrie 2009-ianuarie 2011, precum si la plata penalitatilor de intarziere in baza clauzei penale inserate in contract prin care partile au convenit o penalitate de 0,4% din suma datorata pentru fiecare zi de intarziere a platii chiriei la termenul stipulat respectiv la inceputul lunii, pentru luna in curs in intervalul calendaristic ziua 1-3 de la data primirii facturii.
II- Apelul. Decizia nr. 88 din 26 februarie 2013 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti, Sectia a V-a civila.
Impotriva sentintei fondului a declarat apel parata SC A. SA sustinand ca hotararea atacata este nelegala si netemeinica.
In esenta, parata a aratat ca suma la care a fost obligata nu are suport legal, deoarece contractul de inchiriere incheiat pentru terenul aferent constructiei nr. 1948 din 3 decembrie 2007 a incetat de drept la data de 31 decembrie 2008 prin expirarea termenului convenit de un an pana la care urma sa se clarifice litigiul asupra terenului purtat de reclamanta.
A sustinut parata ca in cauza nu opereaza tacita relocatiune fata de dispozitiile art. 1452 C. civ.
Sub un al doilea aspect parata a aratat ca suma la care a fost obligata de 61.428,62 lei reprezentand chirie si utilitati nu este defalcata pe cele doua componente, iar utilitatile au fost platite direct institutiilor abilitate cu incasarea lor.
In fine, sub un ultim aspect a invocat exceptia prematuritatii cererii fata de lipsa dovezilor privind indeplinirea procedurii prealabile a concilierii directe.
Prin decizia civila nr. 88 din 26 februarie 2013, Curtea de Apel Bucuresti, Sectia a V-a civila, a admis apelul declarat de parata impotriva sentintei 16477 din 5 noiembrie 2012 pronuntata de Tribunalul Bucuresti, pe care a schimbat-o in tot in sensul respingerii actiunii formulate de reclamanta ca neintemeiata.
In argumentarea solutiei adoptate, instanta de apel a apreciat ca prin incheierea contractului de vanzare-cumparare autentificat nr. 1982 din 28 septembrie 2005 parata a dobandit un drept de superficie constand in dreptul de proprietate asupra constructiei cantina si dreptul de folosinta asupra terenului de 682,55 mp de sub constructie, proprietatea SC F. SA, drept care ii confera paratei posesia si folosinta terenului.
In acest context, a apreciat curtea, contractul de inchiriere privind terenul de 682,55 mp de sub constructie, incheiat de parti la 3 decembrie 2007, este lipsit de cauza, respectiv de contraprestatia locatorului SC F. SA, deoarece dreptul de folosinta asupra terenului era deja in patrimoniul SC A. SA in virtutea calitatii sale de superficiar.
In sfarsit, in continuarea rationamentului sau juridic, instanta a apreciat ca desi nu a fost investita cu o cerere principala sau reconventionala avand ca obiect constatarea nulitatii absolute a contractului de inchiriere pentru lipsa cauzei ca element esential al valabilitatii unui act juridic, pretentiile intemeiate pe un act juridic nevalabil apar ca nefondate.
Sub un al doilea aspect, Curtea a apreciat ca sentinta fondului este netemeinica deoarece facturile anexate la cererea de chemare in judecata pentru plata utilitatilor nu sunt acceptate la plata de catre parata, iar prin contractul de inchiriere partile nu au prevazut valoarea acestor utilitati sau modul de determinare a sumelor datorate cu acest titlu, astfel ca reclamanta nu a facut dovada existentei unei creante certe, lichide si exigibile pentru sumele solicitate ca utilitati.
III- Recursul.
Impotriva acestei decizii, reclamanta SC F. SA a declarat recurs la data de 25 aprilie 2013, in termen legal solicitand modificarea deciziei in sensul respingerii apelului paratei si mentinerii sentintei pronuntate de prima instanta.
Recurenta si-a intemeiat criticile aduse deciziei atacate pe motivele de nelegalitate prevazute de art. 304 pct. 8 si 9 C. proc. civ., vizand interpretarea gresita a actului juridic dedus judecatii si incalcarea sau aplicarea gresita a legii, in dezvoltarea carora a sustinut, in esenta, urmatoarele:
Instanta de apel a denaturat vointa partilor exprimata clar in contractul de vanzare-cumparare al imobilului cantina, in care se precizeaza ca pentru folosinta terenului, urma sa se perceapa o chirie la pretul zonei, in baza unui contract de inchiriere.
Intre parti, in baza acestei conventii au fost incheiate incepand cu 26 octombrie 2005 trei contracte de inchiriere succesive, respectiv contractul nr. 2125/2005 valabil pana la 30 octombrie 2006, contractul de inchiriere nr. 1997/2006 valabil pana la 30 octombrie 2007 si contractul nr. 1948 pe care se intemeiaza pretentiile din acest dosar, contract care a fost avut in vedere la pronuntarea sentintei civile nr. 9099 din 12 iulie 2010 de catre Judecatoria sector 3 prin care parata a fost obligata la plata chiriei in suma de 67.412 lei pentru perioada aprilie 2008-octombrie 2009.
Concluzionand pe acest aspect, recurenta a sustinut ca nu exista nicio dispozitie legala sau o intelegere a partilor care sa justifice transmiterea in cauza a dreptului de folosinta instituita asupra terenului odata cu dreptul de proprietate asupra constructiei.
Referitor la constatarile instantei de apel cu privire la nevalabilitatea contractului de inchiriere pentru lipsa cauzei, recurenta a aratat ca aceste aspecte nu au fost puse in discutia contradictorie a partilor, atitudinea instantei fiind partinitoare.
In acelasi sens, recurenta a sustinut ca argumentele instantei referitoare la sumele datorate cu titlu de utilitati si penalitati, care nu ar fi determinate sau determinabile, nu au constituit motive de critica in apelul declarat de parata, nu au fost puse in discutia partilor fiind prezentate in continutul deciziei, fara a avea posibilitatea de a le contracara.
La data de 21 noiembrie 2013, intimata SC A. SA a depus intampinare prin care a solicitat respingerea recursului declarat de reclamanta.
Intimata a redat in continutul intampinarii motivele sale de apel sustinand ca a contestat tacita relocatiune a contractului de inchiriere, iar dobandirea dreptului de superficie asupra terenului a fost constatata in mod legal de instanta de apel.
Inalta Curte, verificand in cadrul contractului de legalitate decizia atacata in raport de criticile formulate, a constatat ca recursul este fondat pentru considerentele ce urmeaza:
1. Instanta de apel a statuat nelegal existenta dreptului de superficie al paratei asupra terenului aferent constructiei dobandite prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1982/2005 in conditiile in care actul nu contine si acordul partilor privind constituirea unui drept de superficie al paratei, asupra terenului aferent constructiei dobandite. Dimpotriva, rezulta din continutul actului, in mod clar, explicit si necontestat ca asupra terenului aferent constructiei partile au inteles sa incheie un contract de inchiriere, pana la clarificarea situatiei juridice litigioase a acestuia, urmand ca, ulterior, terenul sa fie vandut proprietarului constructiei, la pretul zonei, ceea ce echivaleaza cu o promisiune de vanzare-cumparare.
Asa fiind, constatarea existentei dreptului de superficie in beneficiul paratei este ilegala in absenta actului juridic, respectiv a unei conventii, incheiate in forma autentica, avand ca obiect nasterea acestui drept si stabilirea intinderii sale ca dezmembramant al dreptului de proprietate asupra terenului apartinand reclamantei.
Altfel spus, suprapunerea dreptului de proprietate asupra terenului apartinand unei persoane cu dreptul de proprietate asupra constructiei, apartinand unei alte persoane nu da nastere prin ea insasi unui drept de superficie, asa cum apreciaza instanta de apel, in absenta unui act juridic (conventie) sau fapt juridic (uzucapiune, prescriptie achizitiva) care sa-l constituie, ori a unei dispozitii legale pe care sa se intemeieze.
In aceasta concluzie, Inalta Curte are in vedere natura dreptului de superficie – drept real principal imobiliar – si regimul sau juridic statuat jurisprudential si doctrinar sub imperiul vechiului cod civil potrivit caruia dreptul de superficie nu se constituie prin simplul fapt al detinerii sau ridicarii unei constructii pe terenul altuia; el nu poate fi constituit decat in baza unui titlu, prescriptie sau ex lege, or, niciuna dintre aceste modalitati de dobandire de superficie nu este invocata in cauza.
Imprejurarea ca vointa partilor semnatare ale actului de vanzare-cumparare al constructiei a fost in sensul inchirierii terenului aferent constructiei, si nu in sensul constituirii unui drept de superficie, rezulta incontestabil nu numai din termenii contractului de vanzare-cumparare clar si expliciti, nesusceptibili de interpretare, dar si din conduita lor ulterior vanzarii constructiei, intre parti, respectiv reclamanta proprietarul terenului si parata proprietar al constructiei incheindu-se succesiv trei contracte de inchiriere pentru terenul aferent constructiei.
Distinct de aceste incalcari de drept material, Inalta Curte a constatat ca instanta de apel era datoare potrivit art. 129 alin. (4) C. proc. civ. sa puna in discutia partilor existenta dreptului de superficie in conditiile in care el nu a fost invocat nici in fata primei instante si nici prin motivele de apel formulate de parata.
Faptul ca, in cursul dezbaterilor, instanta a solicitat lamuriri partilor numai cu privire la intinderea terenului aferent constructiei nu impune concluzia respectarii principiului contradictorialitatii si al dreptului la aparare care constituie obligatii ale instantei in indeplinirea rolului sau de pazitor al bunei administrari a justitiei.
In fine, cu privire la calificarea contractului de inchiriere nr. 1948/2007 pe care reclamanta isi intemeiaza pretentiile ce fac obiectul actiunii introductive, ca fiind lipsit de cauza, curtea de apel, isi fundamenteaza aceasta concluzie pe stabilirea ilegala a unui drept de superficie in favoarea paratei pentru terenul ce a facut ulterior obiectul inchirierii, asa incat, pentru argumentele expuse anterior si aceasta dezlegare data de instanta de apel este nelegala.
In acelasi sens, Inalta Curte observa ca, potrivit inscrisurilor administrate in cauza, valabilitatea acestui contract de inchiriere a fost confirmata dandu-se eficienta, in cadrul unui proces anterior purtat intre parti avand ca obiect plata chiriei datorate pentru teren pe perioada aprilie 2008-octombrie 2009, finalizat prin sentinta civila nr. 9099 din 21 iulie 2010 a Judecatoriei Sector 3 Bucuresti, ramasa definitiva si irevocabila. Asa fiind, aceasta statuare se impune ca valabila si in prezentul litigiu prin efectul pozitiv al autoritatii de lucru judecat, constituind un veritabil impediment peremptoriu in calificarea lui de catre instanta de apel ca lipsit de valabilitate.
In ceea ce priveste suma datorata de parata cu titlu de utilitati, aprecierea instantei de apel in sensul ca reclamanta nu detine o creanta certa, lichida si exigibila deoarece suma nu este determinata si nici determinabila, este contrazisa de inscrisurile administrate in cauza, (centralizator si facturi in care chiria si utilitatile sunt evidentiate separat sub aspectul cuantumului si a perioadei pentru care sunt datorate) inscrisuri pe care insasi instanta de apel le invoca, atunci cand respinge probe cu expertiza contabila solicitate de parata-apelanta cu motivarea explicita ca la dosar s-a depus un centralizator cu sumele solicitate in care s-a indicat modul de calcul, fiind anexate facturile aferente.
Pentru ratiunile mai sus infatisate, Inalta Curte, gasind motivele de nelegalitate prevazute de art. 304 pct. 8 si 9 C. proc. civ., a admis recursul si a modificat decizia atacata in sensul respingerii apelului declarat de parata SC A. SA impotriva sentintei fondului.