Litigiile dintre vecini în România asupra diverselor aspecte ale dreptului de proprietate, precum distanța minimă între construcții, nerespectându-se vederea spre fondul învecinat, fie nerespectarea distanței minime față de linia hotar ori distanța minimă pentru arbori sunt des întâlnite în practică, motiv pentru care Societatea de Avocatură Românească Pavel Mărgărit și Asociații vă prezintă în acest articol cadrul legal aplicabil, consecințele nerespectării prevederilor precum si aspectele importante ce trebuie avute în vedere pentru evitarea unui litigiu între vecini asupra dreptului de proprietate în România. Apelarea la un avocat specializat în Imobiliare și Construcții precum și în litigii privind dreptul de proprietate este substanțială în această arie de practică, deoarece sfatul unui specialist în domeniu poate preîntâmpina apariția unui litigiu între vecini asupra dreptului de proprietate în România, contribuția acestuia fiind esențială la întocmirea unui raport de due-dilligence imobiliar în România,  prin care este analizată situația juridică a imobilului, redactarea/ revizuirea de  antecontracte sau contracte de vânzare-cumpărare, înregistrarea diverselor documente la instituțiile abilitate precum și verificarea informațiilor cuprinse in astfel de acte, nu de puține ori sursa litigiilor între vecini în România fiind informațiile eronate astfel cuprinse.

Distanța minimă între construcții

Conform legislației din România, orice construcţii, lucrări sau plantaţii în România se pot face numai cu respectarea unei distanţe minime de 60 cm faţă de linia de hotar, dacă nu se prevede altfel prin lege sau prin regulamentul de urbanism, astfel încât să nu se aducă atingere drepturilor proprietarului vecin. Proprietarii vecini își pot da acordul, prin act încheiat în forma autentică, pentru edificarea unor construcții sau înființarea unor plantații la o distanță mai mică decât cea prevăzută de legea din România.

Distanța minimă pentru arbori

În lipsa unor dispoziţii cuprinse în legislația din România regulamentul de urbanism sau a obiceiului locului, arborii trebuie sădiţi la o distanţă de cel puţin 2 metri de linia de hotar, cu excepţia acelora mai mici de 2 metri, a plantaţiilor şi a gardurilor vii. În cazul acestora din urmă trebuie respectată distanța de 60 cm față de linia de hotar.

În caz de nerespectare a distanţei, proprietarul vecin este îndreptăţit să ceară scoaterea ori, după caz, tăierea, la înălţimea cuvenită, a arborilor, plantaţiilor ori a gardurilor vii, pe cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate.

Un aspect foarte important este acela că proprietarul fondului vecin are dreptul sa ceară scoaterea arborilor și a gardurilor vii plantați la o distanță mai mică decât cea legală, chiar dacă el însuși nu a respectat această distanță atunci când a plantat pe terenul său. Societatea de Avocatură Românească Pavel Mărgărit și Asociații recomandă apelarea la un avocat specializat în Imobiliare și Construcții precum și în litigii privind dreptul de proprietate, care în eventualitatea apariției unui litigiu între vecini în România poate apăra cu succes interesele și drepturile clientului, legislația în această arie de practică fiind complexă, interpretativă și strâns conexată de alte dispoziții aplicabile.

Vederea asupra proprietății vecinului

Nu este permis să se facă fereastră sau deschidere în zidul comun decât cu acordul proprietarilor, deoarece acesta este un act de dispoziție materială din România.

De asemenea, este obligatorie păstrarea unei distanţe de cel puţin 2 metri între fondul, îngrădit sau neîngrădit, aparţinând proprietarului vecin şi fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrări ce ar fi orientate către acest fond. Fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrări neparalele cu linia de hotar spre fondul învecinat sunt interzise la o distanţă mai mică de un metru. De menționat este faptul că nu are importanță dacă fondul proprietarului vecin este sau nu îngrădit.

Societatea de Avocatură Românească Pavel Mărgărit și Asociații apreciază această interdicție ca fiind o limitare a dreptului de proprietate de vreme ce proprietarului i se impun restricții asupra modului în care dorește să edifice.

Cu toate acestea, dispoziţiile nu exclud dreptul proprietarului de a-şi deschide, fără limită de distanţă, ferestre de lumină dacă sunt astfel construite încât să împiedice vederea spre fondul învecinat. Litigiile între vecini în România pornind de la acest aspect sunt des intâlnite în practică, proprietarii fiind obligați astfel la acoperirea ferestrei amplasate fără respectarea prevederilor legale, fiind astfel blocată vederea spre fondul învecinat.

Sancțiunile si consecințele nerespectării bunei vecinătați

Dacă proprietarul cauzează, prin exercitarea dreptului său, inconveniente mai mari decât cele normale în relaţiile de vecinătate din România, instanţa de judecată din România poate, din considerente de echitate, să îl oblige la despăgubiri în folosul celui vătămat, precum şi la restabilirea situaţiei anterioare atunci când acest lucru este posibil.

În cazul în care prejudiciul cauzat ar fi minor în raport cu necesitatea sau utilitatea desfăşurării activităţii prejudiciabile de către proprietar, instanţa din România va putea încuviinţa desfăşurarea acelei activităţi, cel prejudiciat având însă dreptul la despăgubiri.

În situația nerespectării limitelor dreptului de proprietate, litigiile dintre vecini asupra proprietății în România pot fi tranșate printr-o hotărâre judecătorească definitivă ce reprezintă titlu executoriu și care obligă partea care nu a respectat obligațiile legale sau convenționale să o facă. Obligația de a face statuată printr-o hotărâre judecătorească definitivă reprezintă titlu executoriu. Dacă debitorul refuză să îndeplinească o obligaţie de a face cuprinsă într-un titlu executoriu, în termen de 10 zile de la comunicarea încheierii de încuviinţare a executării, creditorul poate fi autorizat de instanţa de executare din România, prin încheiere executorie, dată cu citarea părţilor, să o îndeplinească el însuşi sau prin alte persoane, pe cheltuiala debitorului.

Totodată, dacă în termen de 10 zile de la comunicarea încheierii de încuviinţare a executării debitorul nu execută obligaţia de a face sau de a nu face, care nu poate fi îndeplinită prin altă persoană, acesta poate fi constrâns la îndeplinirea ei, prin aplicarea unor penalităţi, de către instanţa de executare. Când obligaţia nu este evaluabilă în bani, instanţa sesizată de creditor îl poate obliga pe debitor să plătească în favoarea creditorului o penalitate de la 100 lei la 1.000 lei, stabilită pe zi de întârziere, până la executarea obligaţiei prevăzute în titlul executoriu.Atunci când obligaţia are un obiect evaluabil în bani, penalitatea poate fi stabilită de instanţă din România între 0,1% şi 1% pe zi de întârziere, procentaj calculat din valoarea obiectului obligaţiei.

Penalitatea va putea fi înlăturată ori redusă, pe calea contestaţiei la executare, dacă debitorul execută obligaţia prevăzută în titlul executoriu şi dovedeşte existenţa unor motive temeinice care au justificat întârzierea executării.

Societatea de Avocatură Românească Pavel Mărgărit și Asociații are o vastă experiență și numeroși avocați specializați în domeniul Imobiliare si Construcții, precum și litigii privind dreptul de proprietate în România reprezentând de-a lungul timpului atât cetățeni români cât și străini, expertiză recunoscută internațional pentru al șaselea an la rând de către ghidul internațional Legal 500, Societatea fiind poziționată pe locul 4 la nivel național.

Societatea de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații este una dintre societățile de avocatură de top din România, care furnizează servicii juridice de cea mai înaltă calitate. Printre clienții societății de avocatură se află companii multinaționale și autohtone de anvergură. În 2022, poveștile de succes ale societății de avocatură i-au adus recunoașterea internațională din partea celor mai prestigioase ghiduri și publicații internaționale de profil. Astfel, societatea de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații s-a situat în acest an pe locul 3 în România în clasamentul firmelor de avocatură de business cu cea mai relevantă expertiză, realizat de publicația Legal 500. Societatea de avocatură este recunoscută la nivel internațional și de ghidul IFLR 1000 Financial and Coporate 2022. De asemenea, Pavel, Mărgărit și Asociații este singura societatea de avocatură din România recomandată de directorul internațional Global Law Experts din Londra în aria de practică Dispute Resolution. Toate informațiile relevante privind societatea de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații, se regăsesc pe portalul www.avocatpavel.ro.

Care sunt câteva dintre aspectele de drept de proprietate care pot duce la litigii între vecini în România?

Litigiile dintre vecini în România pot apărea din diverse motive legate de dreptul de proprietate, cum ar fi nerespectarea distanței minime între construcții, nerespectarea distanței minime pentru arbori, încălcarea dreptului la vederea asupra proprietății vecinului și alte aspecte similare.

Care sunt regulile privind distanța minimă între construcții în România?

În conformitate cu legislația din România, construcțiile trebuie realizate cu respectarea unei distanțe minime de 60 cm față de linia de hotar, cu excepția cazurilor în care legea sau regulamentul de urbanism prevăd altfel. Această distanță este menționată pentru a evita încălcarea drepturilor proprietarului vecin.

Ce se întâmplă dacă proprietarul nu respectă distanța minimă pentru arbori în România?

În cazul nerespectării distanței minime pentru arbori în România, proprietarul vecin are dreptul să ceară scoaterea sau tăierea arborilor, plantațiilor sau gardurilor vii de pe terenul vecin. Această acțiune se poate face pe cheltuiala proprietarului care nu a respectat distanța legală.