Construcții ilegale. Ce modificări au apărut în noul Cod al urbanismului?

În data de 10 august 2026, în Monitorul Oficial a fost publicată Legea 169/2026, privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor. Prezenta lege a intrat în vigoare la data de 25 august 2026,  înlocuind vechile reglementări ale Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și ale Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul.

Noul cod al urbanismului aduce soluții pentru proprietarii și investitorii care se află în situația desfășurării unor lucrări în afara legalității, introducând posibilitatea de emitere a unei autorizații de regularizare.

În acest context, Societatea de Avocatură Pavel, Mărgărit și asociații poate oferi asistență în verificarea condițiilor în care construcția poate fi regularizată, analiza documentației urbanistice și a situației juridice a imobilului, precum și pentru asistarea proprietarului sau investitorului în relația cu autoritățile competente.

Un avocat imobiliare poate oferi sprijin în parcurgerea corectă a pașilor pentru intrarea în legalitate a unei construcții fără autorizație, de la verificarea eligibilității până la pregătirea și depunerea documentației necesare.

Ai construit fără autorizație sau cu nerespectarea autorizației de construire? Cum poți intra în legalitate prin autorizația de regularizare?

Există două situații în care lucrările de construire pot necesita regularizarea: acestea au fost realizate în lipsa unei autorizații de construire sau au fost executate cu nerespectarea autorizației existente.

În aceste cazuri, potrivit art. 301 alin. (1) din Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, titularul lucrării are obligația de a solicita emiterea unei autorizații de regularizare de la autoritatea administrației publice competente să emită autorizația de construire.

Obținerea acestei autorizații presupune îndeplinirea anumitor condiții prevăzute de lege pentru intrarea în legalitate a lucrărilor.

„Pentru un proprietar sau investitor, descoperirea faptului că o lucrare nu respectă autorizația sau a fost realizată fără autorizație poate genera multă incertitudine. Rolul avocatului este să clarifice rapid ce soluții există, dacă regularizarea este posibilă și care sunt pașii corecți, astfel încât situația juridică a construcției să fie rezolvată cu cât mai puține riscuri și blocaje”a declarat Avocatul Coordonator al Societății Românești de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații, Dr. Radu Pavel

Ai construit fără autorizație? Discută cu un avocat specializat în urbanism și construcții pentru a verifica dacă imobilul poate fi regularizat și care sunt pașii necesari pentru intrarea în legalitate.

Societatea de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații oferă servicii pentru intrarea în legalitate cu o construcție.

Nu navigați prin aceste provocări singuri. Contactați-ne astăzi pentru asistență expertă adaptată nevoilor dumneavoastră.

Contactați-ne

Avocat imobiliare. Cum poate fi legalizată o construcție fără autorizație?

Faptul că există posibilitatea emiterii autorizației de regularizare nu înseamnă că aceasta poate fi automat acordată pentru toate lucrările executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea autorizației existente.

Art. 301 alin. (2) limitează categoriile de construcții care pot beneficia de regimul regularizării, în funcție de mai multe criterii. De asemenea, art. 301 alin. (3) stabilește o serie de condiții care trebuie îndeplinite cumulativ pentru obținerea autorizației de regularizare.

Avocat drept imobiliar. Ce este autorizația de regularizare pentru construcțiile fără autorizație?

Autorizația de regularizare este un mecanism juridic reglementat expres prin CATUC, cu scopul de a remedia situația juridică a lucrărilor executate în afara regimului de autorizare, respectiv pentru construcții fără autorizație de construire sau construite cu nerespectarea celei existente. Aceasta este emisă de autoritatea competentă să emită și autorizația de construire, dacă se îndeplinesc toate condițiile prevăzute de lege.

Se recomandă asistența juridică oferită de un avocat drept imobiliar pentru a vă asigura că procesul de solicitare a autorizației de regularizare este urmat în totalitate

Pași intrare în legalitate construcție: ce trebuie să facă proprietarul pentru obținerea autorizației de regularizare

Parcurgerea pașilor pentru intrarea în legalitate a unei construcții fără autorizație trebuie analizată în raport cu noul cadru legislativ, care a preluat și reorganizat reglementările privind autorizarea lucrărilor de construcții, cunoscute anterior în principal prin Legea nr. 50/1991.

În cazul în care vă aflați în situația în care doriți solicitarea unei autorizații de regularizare a construcției, se poate formula o solicitare către autoritatea administrației publice competente să emită și autorizația de construire, sub forma cererii F_AR_01 prevăzută în Anexa nr. 2 la Ordinul nr. 975 publicat în Monitorul Oficial nr. 711 din 26 august 2026.

În formular este prevăzută documentația necesară, respectiv rapoartele de expertiză tehnică, extrasul de carte funciară, dovada plății taxelor și după caz, alte documente.

Avocat construcții. Casă fără autorizație de construcție: în ce condiții poate fi adusă în legalitate

O casă poate fi supusă autorizației de regularizare numai dacă îndeplineste cumulativ anumite criterii. Autorizația poate fi emisă dacă sunt îndeplinite condițiile legale.

În cazul în care nu respectă toate condițiile, dacă există soluții tehnice, conform alin. (6) și alin. (10), autoritatea publică locală poate impune obtinerea unei autorizații de construire sau desființare parțială, sau poate solicita efectuarea unor lucrări de aducere la conformitate cu reglementările urbanistice și cele tehnice privind calitatea in construcții. Dacă se constată imposibilitatea aducerii în conformitate a lucrărilor, apare riscul desființării construcțiilor efectuate.

În acest caz, un avocat construcții ar putea facilita procesul de obținere a autorizației de regularizare, având totodată posibilitatea de a apăra interesele beneficiarului la nevoie.

Ce construcții fără autorizație pot fi legalizate prin autorizația de regularizare

Alin. (2) din art. 301 enumeră categoriile de construcții pentru care poate fi emisă autorizația:

• locuințe unifamiliale cu regim de inălțime parter/parter și etaj și o suprafață construită desfășurată de maximum 150mp, care nu sunt monumente istorice și nu se află în zone protejate sau de protecție ale monumentelor istorice;
• anexe ale locuintelor, anexe gospodărești (precum garaje, magazii), etc.,
• anexe ale exploatațiilor agricole, respectând limita de 150mp;
• lucrări de închidere a balcoanelor, fără extindere pe domeniul public.

Ce alte construcții pot fi regularizate până în august 2027?

Ca excepție de la alin. (2), timp de un an, până în data de 25 august 2027, autorizația de regularizare poate fi solicitată și pentru alte categorii de construcții realizate în neconformitate cu autorizația emisă sau în lipsa acesteia. Cu toate acestea, este în continuare necesară respectarea reglementărilor de urbanism a cerintelor privind calitatea în construcții, achitarea taxelor și aplicarea măsurilor contravenționale.

De asemenea, valoarea cotelor  pentru controlul de stat și taxa de certificat de urbanism și de autorizare a construirii este de 10 ori mai mare decat valoarea în cazul în care lucrările ar fi fost executate legal.

Ce construcții pot fi ridicate fără autorizație de construire?

Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor stabilește, la art. 299, o serie de lucrări care pot fi realizate în lipsa autorizației de construire și fără notificarea prealabilă a autorităților administrației publice locale.

Printre lucrările de construire care pot fi executate în lipsa oricărei formalități se numără:

• Intervenții asupra construcțiilor existente, în afara zonelor protejate, precum reparații la împrejmuiri, acoperișuri, tâmplărie, finisaje, instalații, sisteme de încălzire și climatizare, lucrări PSI, anumite echipamente de telecomunicații, panouri fotovoltaice, lucrări de mentenanță a infrastructurii și alte intervenții similare care nu modifică substanțial construcția.
• Lucrări de amenajare, precum grădini de fațadă, branșamente și racorduri în interiorul proprietății, ziduri de sprijin, scări de acces, terase demontabile, pergole, construcții funerare și anumite amenajări ale infrastructurii pietonale și rutiere.
• Anexe noi în mediul rural, aferente locuințelor unifamiliale, precum terase acoperite, pergole, bucătării de vară, chioșcuri, magazii sau grupuri sanitare, dacă acestea au maximum 20 mp cumulat, cel mult 2,5 m înălțime, sunt fără fundație, provizorii și demontabile, realizate pe structură din lemn sau metal și respectă regulile urbanistice locale și Codul civil.

Care sunt condițiile pentru obținerea autorizației de regularizare?

Pentru obtinerea autorizației de regularizare, este necesară respectarea cumulativă a normelor impuse de legislația privind protecția mediului, și conformarea cu reglementările urbanistice în vigoare. De asemenea, este necesar ca titularii lucrărilor să asigure respectarea cerintelor fundamentale prevăzute la art. 386 precum securitatea la incendiu, siguranța și accesibilitatea în exploatare, rezistență mecanică și stabilitate sau igienă, sănătate și mediu înconjurător. Verificările sunt făcute pe bază de expertize tehnice întocmite de experți atestați pentru domeniul aferent.

În cazul imobilelor cu caracter special aparținând instituțiilor din SNAOPSN, există un set de reglementări specifice care trebuie respectate.

Avocat drept imobiliar. Contestarea refuzului de emitere a autorizației de regularizare.

Emiterea autorizației de regularizare poate fi refuzată de către autorități, sau cererea poate rămâne nesoluționată în termenul prevăzut de lege. În aceste situații, trebuie analizate motivele care au stat la baza refuzului, iar în cazul unui refuz nejustificat ori al nesoluționării cererii în termenul legal, persoana vătămată are dreptul de a se adresa instanței de contencios administrativ, în baza Legii nr. 554/2004.

Un avocat specializat în drept imobiliar poate verifica motivele care au dus la refuz și poate iniția demersurile necesare și reprezenta persoana în fața instanței.

Impozit majorat cu 100% pentru construcțiile fără autorizație

Alin. (11) al articolului menționeză că, în cazul lucrărilor executate cu nerespectarea autorizației de construire sau fără respectarea procedurilor legale de autorizare, dacă nu au fost regularizate până la intrarea în vigoare a codului, impozitul se majorează cu 100% in perioada pornind de la constatarea situației până la obtinerea autorizației de regularizare sau până la desființarea lucrărilor.

Plata impozitului nu scutește contravenientul de la obligația de plată a sancțiunilor și nu influențează încadrarea imobilului în criteriile necesare.

Reglementările privind autorizarea lucrărilor, cunoscute anterior în principal prin Legea nr. 50/1991, au fost preluate și reorganizate în noul cadru legislativ.

În concluzie, chiar dacă autorizația de regularizare are rolul de a simplifica procesul de intrare în legalitate cu o construcție, pot apărea impedimente în verificarea atentă a condițiilor urbanistice, tehnice și juridice aplicabile.

În acest sens, un avocat construcții vă poate oferi sprijin în realizarea pașilor pentru intrarea în legalitate a construcției, dar și în verificarea verificarea documentației necesare.

În concluzie, chiar dacă autorizația de regularizare are rolul de a facilita procesul de intrare în legalitate a unei construcții, procedura presupune verificarea atentă a condițiilor urbanistice, tehnice și juridice aplicabile. Un avocat construcții vă poate sprijini în parcurgerea corectă a pașilor pentru intrarea în legalitate a construcției, inclusiv prin analiza reglementărilor aplicabile, a dispozițiilor relevante din Legea nr. 50/1991, precum și a obligațiilor privind intrarea în legalitate și impozitul pentru construcții fără autorizație. O evaluare juridică realizată din timp poate reduce riscul unor sancțiuni, refuzuri administrative sau întârzieri în regularizarea situației imobilului.

Societatea Românească de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații este una dintre societățile de avocatură de top din România, care furnizează servicii juridice de cea mai înaltă calitate. Printre clienții societății de avocatură se află companii multinaționale și autohtone de anvergură. În 2026, poveștile de succes ale societății de avocatură i-au adus recunoașterea internațională din partea celor mai prestigioase ghiduri și publicații internaționale de profil. Astfel, societatea de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații s-a situat în acest an pe locul 3 în România în clasamentul firmelor de avocatură de business cu cea mai relevantă expertiză, realizat de publicația Legal 500. Societatea de avocatură este recunoscută la nivel internațional și de ghidul IFLR 1000 Financial and Corporate 2026. De asemenea, Pavel, Mărgărit și Asociații este singura societate de avocatură din România recomandată de directorul internațional Global Law Experts din Londra în aria de practică Dispute Resolution. Toate informațiile relevante privind societatea de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații, se regăsesc pe portalul www.avocatpavel.ro