Avocat urbanism. Ce este Ghișeul Unic Național și de ce a fost introdus?

Noul Cod al Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor (CATUC), adoptat prin Legea nr. 169/2026, a intrat în vigoare la data de 25 august 2026 și a înlocuit vechiul cadru legislativ reprezentat, printre altele, de Legea nr. 350/2001 și Legea nr. 50/1991, care au fost abrogate. Unul dintre obiectivele noului Cod este simplificarea și digitalizarea proceselor de avizare, aprobare și autorizare în domeniul urbanismului și construcțiilor.

Printre schimbările importante se numără digitalizarea proceselor de obținere a avizelor și de autorizare a lucrărilor de construcții. Acest proces va fi facilitat prin intermediul Platformei naționale de planificare urbană și teritorială și autorizare a construirii. În cadrul acesteia, Codul reglementează Geoportalul național de urbanism și Ghișeul unic național, instrumente destinate digitalizării relației dintre solicitanți și autorități.

Operaționalizarea Ghișeului unic național nu se realizează însă instantaneu. Potrivit CATUC, aceasta va avea loc etapizat, pe o perioadă de 5 ani de la publicarea Codului, pe măsura integrării documentațiilor urbanistice în platformă.

Chiar dacă Ghișeul unic național și Geoportalul național de urbanism vor putea eficientiza procesul, o analiză juridică realizată de un avocat specializat în imobiliare poate ajuta la prevenirea riscurilor asociate blocării sau întârzierii investiției.

Pentru investitori, implicarea unui avocat specializat în imobiliare înainte de inițierea procedurii de autorizare poate fi utilă, în special în cazul proiectelor complexe. Simpla existență a dreptului de proprietate nu înseamnă, prin ea însăși, că proiectul avut în vedere poate fi realizat în condițiile dorite.

În acest context, Societatea de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații poate oferi asistență în verificarea regimului juridic și urbanistic al imobilului, analiza documentației necesare autorizării și identificarea eventualelor restricții sau riscuri juridice care ar putea afecta dezvoltarea proiectului, contribuind astfel la pregătirea corectă a investiției înainte de inițierea procedurilor prin Ghișeul unic național.

Avocat urbanism. Verificarea documentației pentru autorizarea lucrărilor

Articolul 139 alin. (1) din Codul urbanismului definește Ghișeul Unic Național ca fiind platforma digitală de interes public național destinată intermedierii relației dintre solicitanți și autoritățile administrației publice competente și prelucrării administrative a cererilor privind documentațiile de amenajare a teritoriului și urbanism, precum și a cererilor aferente autorizării lucrărilor de construcții.

Potrivit art. 139 alin. (3) din CATUC, Ghișeul unic național este conceput pentru a permite solicitanților și autorităților administrației publice competente:

• transmiterea şi primirea documentaţiei necesare pentru eliberarea actelor având ca obiect informarea cu privire la documentaţiile de amenajare a teritoriului şi documentaţiile de urbanism
• transmiterea şi primirea documentaţiei necesare pentru eliberarea actelor având ca obiect autorizarea lucrărilor de construcţii;
• comunicarea directă cu privire la clarificările şi/sau modificările necesare documentaţiei transmise;
• stabilirea consultărilor cu privire la documentele, informaţiile şi completările necesare în vederea emiterii unei autorizaţie de construire; emiterea şi primirea unei autorizaţie de construire sau de desfiinţare.

Până la intrarea în vigoare a noului Cod, Legea nr. 50/1991 a reprezentat principalul cadru normativ în materia autorizării executării lucrărilor de construcții, reglementând procedura de emitere a autorizațiilor de construire și de desființare. Începând cu 25 august 2026, aceasta a fost abrogată, materia fiind reglementată de CATUC.

Un avocat urbanism poate oferi asitență în analizarea juridică a documentației urbanistice și a documentației necesare autorizării, înainte de transmiterea acesteia către autoritatea competentă. Astfel, riscul ca anumite blocaje sau întârzieri să apară este unul limitat, constituind un avantaj pentru dezvoltator.

De asemenea, un avocat urbanism poate oferi asistență în gestionarea solicitărilor de clarificări și completări, poate reprezentarea solicitantul în relația cu autoritățile competente. În cazul unui refuz nejustificat sau al nesoluționării unei solicitări în termen a cererii privind emiterea unei autorizație de construire sau de desființare, un avocat specializat în imobiliare poate interveni.

Pentru proiectele aflate deja în curs la data intrării în vigoare a CATUC, regimul tranzitoriu trebuie verificat separat, în funcție de etapa în care se află procedura. Articolul 582 prevede expres că procedurile de elaborare, avizare și aprobare a documentațiilor de urbanism și de amenajare a teritoriului demarate anterior intrării în vigoare a Codului rămân supuse dispozițiilor legale în vigoare la data inițierii acestora. Alte situații din materia autorizării trebuie analizate în raport cu actele deja emise și cu etapa procedurală concretă.

Cine va avea acces la Ghișeul Unic Național? Avocații, printre profesioniștii prevăzuți de Cod

Includerea avocaților între profesioniștii care pot avea acces la Ghișeul Unic Național poate facilita acordarea asistenței juridice în cadrul procedurilor de urbanism și autorizare, în special în proiectele imobiliare complexe, care presupun relaționarea cu mai multe autorități și verificarea unui număr semnificativ de documente, avize și condiții legale.

Accesul în Ghișeul unic național se realizează prin autentificare pe bază de utilizator și parolă sau pe bază de cod de acces generat de aplicație, pe niveluri de acces securizate și diferențiate.

Codul prevede acces pentru:

• autorități și instituții ale administrației publice centrale;
• autorități și instituții ale administrației publice locale;
• instituții și entități care gestionează baze de date de interes public, inclusiv operatori de rețele tehnico-edilitare;
• profesioniști implicați în elaborarea strategiilor și planurilor de amenajare a teritoriului și de urbanism;
• elaboratori ai proiectelor de investiții publice și private, certificați sau înregistrați în registrele naționale profesionale;
• avocați, notari, executori judecătorești și practicieni în insolvență;
• cetățeni.

Includerea avocaților în mod expres între categoriile de profesioniști cu acces la platformă nu înseamnă că asistența unui avocat devine obligatorie în procedura de autorizare. Pentru proiectele imobiliare cu o componentă juridică sau urbanistică complexă, aceasta poate însă facilita gestionarea documentației și a relației cu autoritățile și poate contribui la identificarea din timp a riscurilor juridice.

”Digitalizarea procedurilor poate simplifica relația cu autoritățile, însă nu înlătură necesitatea verificării regimului juridic și urbanistic al investiției, a documentației depuse și a respectării procedurilor și termenelor prevăzute de lege”, a declarat Dr. Radu Pavel, Avocatul Coordonator al Societății Românești de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații.

5 ani până la digitalizarea completă: când devine obligatoriu Ghișeul unic național

Noul Cod al Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor (CATUC), adoptat prin Legea nr. 169/2026, introduce o schimbare importantă în materia urbanismului și autorizării lucrărilor de construcții: digitalizarea etapizată a procedurilor prin intermediul Ghișeului unic național.

Potrivit art. 139 alin. (8) din CATUC, operaționalizarea Ghișeului unic național se realizează etapizat, pe o perioadă de 5 ani de la data publicării Codului, pe măsura integrării în platformă, în format GIS, a planurilor urbanistice generale și a regulamentelor locale de urbanism aferente unităților administrativ-teritoriale. Întrucât Legea nr. 169/2026 a fost publicată în Monitorul Oficial la data de 10 august 2026, termenul de 5 ani se împlinește la 10 august 2031.

La expirarea acestui termen, utilizarea Ghișeului unic național devine obligatorie pentru toate autoritățile administrației publice și entitățile emitente de avize și acorduri, inclusiv în situația în care integrarea documentațiilor de urbanism în format GIS nu este încă finalizată. Informațiile care nu sunt disponibile în platformă vor fi completate ulterior, pe măsura digitalizării acestora. Prin urmare, termenul de 5 ani marchează momentul de la care utilizarea Ghișeului unic național devine obligatorie, fără a însemna în mod necesar că, la acea dată, digitalizarea tuturor documentațiilor va fi complet finalizată.

Până la operaționalizarea platformei pentru procedurile relevante, Codul permite ca procedurile administrative să fie desfășurate și potrivit modalităților aplicabile în perioada de tranziție. Digitalizarea nu se produce, așadar, instantaneu odată cu intrarea în vigoare a noului Cod, ci presupune un proces etapizat de implementare.

Articolul 139 alin. (8) din CATUC prevede că operaționalizarea Ghișeului unic național se realizează etapizat, pe o perioadă de 5 ani de la data publicării Codului, pe măsura integrării în platformă, în format GIS, a planurilor urbanistice generale și a regulamentelor locale de urbanism aferente unităților administrativ-teritoriale.

Avocat urbanism. Ce înseamnă digitalizarea pentru investitori și dezvoltatori?

Pentru investitori și dezvoltatori, digitalizarea procedurilor poate simplifica relația cu autoritățile și poate facilita transmiterea documentației necesare autorizării, solicitarea clarificărilor și gestionarea etapelor administrative. Aceasta nu elimină însă necesitatea respectării cerințelor legale și nici importanța pregătirii corecte a documentației înainte de inițierea procedurii.

Un avocat urbanism poate oferi asistență juridică în analiza documentației necesare autorizării, gestionarea solicitărilor de clarificări și completări, reprezentarea în relația cu autoritățile și soluționarea eventualelor blocaje apărute în procedura de autorizare.

Pentru proiectele imobiliare complexe, un avocat specializat în imobiliare poate analiza încă din etapa inițială regimul juridic și urbanistic al proprietății, restricțiile aplicabile și eventualele riscuri care pot afecta dezvoltarea investiției. Digitalizarea schimbă modul în care dosarul va fi gestionat și comunicat autorităților, însă nu înlocuiește verificarea legalității și fezabilității proiectului.

Societatea de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații este una dintre societățile de avocatură de top din România, care furnizează servicii juridice de cea mai înaltă calitate. Printre clienții societății de avocatură se află companii multinaționale și autohtone de anvergură. În 2026, poveștile de succes ale societății de avocatură i-au adus recunoașterea internațională din partea celor mai prestigioase ghiduri și publicații internaționale de profil. Astfel, societatea de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații s-a situat în acest an pe locul 3 în România în clasamentul firmelor de avocatură de business cu cea mai relevantă expertiză, realizat de publicația Legal 500. Societatea de avocatură este recunoscută la nivel internațional și de ghidul IFLR 1000 Financial and Corporate 2026. De asemenea, Pavel, Mărgărit și Asociații este singură societatea de avocatură din România recomandată de directorul internațional Global Law Experts din Londra în aria de practică Dispute Resolution. Toate informațiile relevante privind societatea de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații, se regăsesc pe portalul www.avocatpavel.ro.

Dr. Radu Catalin Pavel

Dr. Radu Cătălin Pavel este Avocatul Coordonator si Fondatorul Pavel, Margarit & Asociatii. În peste 17 ani de practică sofisticată și diversă in avocatura de business, Radu a dobândit o expertiză vastă, în special în domeniul Achizitiilor si Fuziunilor si în domeniul Corporativ și Comercial, asistând și oferind servicii juridice de inalta clasa, clienților de top ai societatii de avocatura, pe care o conduce.

avocatpavel.ro/