Criza TVA-ului în Imobiliare: Impact Fiscal, Răspunderi Contractuale și Soluții Legale
De la 1 august va intra în vigoare o majorare TVA de la 9%, respectiv 19% la 21% pentru locuințele noi indiferent de valoarea acestora, aducând neliniște în piața imobiliară și ridicând multiple semne de întrebare cu privire la aplicabilitatea noilor cote. Clienții și dezvoltatorii se confruntă cu probleme privind valabilitatea contractelor semnate anterior modificării legislative și cu riscul unor costuri suplimentare semnificative.
În cazul unui contract vânzare cumpărare semnat în perioada în care se aplica cota redusă de TVA, dar livrarea efectivă se va face după această majorare TVA, se ridică problema aplicării cotei în vigoare la data livrării. Potrivit prevederilor art. 291 alin. (1) și (3) din cod fiscal, livrarea imobilelor este taxabilă cu cota de TVA în vigoare la momentul faptului generator – adică livrarea efectivă. Aceasta creează un dezechilibru contractual, în special dacă acest contract nu prevede o clauză de ajustare a prețului în funcție de respectiva majorare TVA.
TVA mai mare pentru apartamente de la 9% la 21% – Cine este afectat?
Schimbările din legislația fiscală afectează direct cumpărătorii de locuințe noi, dezvoltatorii, cât și instituțiile financiare. Cei care au încheiat un contract vânzare cumpărare înainte de creșterea cotei de TVA, dar primesc imobilul după intrarea în vigoare a majorării, pot fi puși în situația de a plăti diferența, dacă acest aspect nu a fost prevăzut clar în contract.
Astfel, se generează tensiuni între părți ce pot duce la neexecutarea obligațiilor contractuale sau chiar la litigii. În lipsa unei clauze de adaptabilitate fiscală în contract vânzare cumpărare, cumpărătorul riscă suportarea integrală a impactul financiar. În conformitate cu principiile de drept civil și cu dispozițiile privind impreviziunea reglementate la art. 1271 din Codul civil, există temei pentru renegocierea acestui tip de contract sau chiar pentru sesizarea instanței în vederea adaptării sau rezilierii acestuia.
În acest context, intervenția unui avocat imobiliare sau a unui avocat fiscal devine esențială. Este importantă analiza detaliată a clauzelor contractuale printr-un proces de due diligence efectuat cu sprijinul unui avocat corporate sau a unui avocat contracte, care poate anticipa impactul modificărilor din cod fiscal asupra tranzacției.
Tranzacțiile în curs și clauzele contractuale: Poate fi cerută plata TVA-ului majorat?
Situațiile juridice ce vor rezulta din această majorare TVA pot genera conflicte între părți, în special când în contract nu este prevăzută expres o clauză de adaptare la modificările fiscale. Clauzele standard nu includ de cele mai multe ori condiții privind creșterea de TVA, lăsând loc interpretărilor. În lipsa unei reglementări concrete în contract, interpretarea obligațiilor fiscale poate deveni un punct sensibil de dispută între vânzător și cumpărător. Jurisprudența recentă arată că instanțele analizează atent voința părților și echilibrul contractual, în special în cazul în care una dintre părți este pusă în mod disproporționat să suporte consecințele generate de majorare TVA.
Asistența oferită de un avocat litigii sau un avocat civil este necesară pentru a evalua dacă există temeiuri legale pentru renegocierea sau chiar rezilierea acestui contract. Mai mult decât atât, un avocat imobiliare București poate oferi soluții acolo unde pot fi inițiate acțiuni în justiție pentru recuperarea prejudiciilor sau recalcularea valorii TVA.
Dezvoltatori imobiliari în dificultate: creșterea taxelor și insolvențele iminente
Creșterea fiscalității în piața imobiliară, alături de costurile în creștere ale materialelor și ratelor dobânzilor, împinge un număr tot mai mare de dezvoltatori spre insolvență. Lipsa unei planificări fiscale riguroase și nesupravegherea riscurilor contractuale duc la dezechilibre financiare.
În acest context economic, în care o majorare TVA afectează direct marjele de profit, mulți dezvoltatori care nu au realizat o evaluare de due diligence sau nu au beneficiat de consultanță fiscală calificată, ajung în dificultate financiară. Cheltuielile neprevăzute generate de aceste modificări din cod fiscal, împreună cu întârzierile în vânzări și creșterea costurilor de finanțare, pot bloca fluxurile de numerar pentru finalizarea proiectelor imobiliare.
Un avocat corporate, în colaborare cu un avocat fiscal, poate ajuta la identificarea de măsuri de protecție și restructurare.
Rolul avocatului în tranzacțiile imobiliare: de la consultanță la litigii și insolvență
Implicarea unui avocat imobiliare, încă din faza incipientă, de redactare și negociere a unui contract vânzare cumpărare, este necesară în acest context.
Totodată, în caz de conflict, un avocat litigii, împreună cu un avocat civil, pot reprezenta partea solicitantă în instanță. Rolul unui avocat contracte sau avocat due diligence nu se limitează doar la prevenție, ci obține un statut crucial în gestionarea crizelor juridice generate de schimbările legislative.
„Modificările bruște ale regimului de TVA, coroborate cu lipsa unor clauze contractuale clare și a unei planificări fiscale coerente, pot genera dezechilibre majore în tranzacțiile imobiliare, expunând atât dezvoltatorii, cât și cumpărătorii la riscuri financiare și implicarea în litigii.” – a declarat Avocatul Coordonator al Societății Românești de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații, Dr. Radu Pavel.
Societatea Românească de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații oferă asistență juridică completă în domeniul tranzacțiilor imobiliare, cu un accent special pe implicațiile fiscale generate de modificările recente privind TVA. Echipa noastră de avocați imobiliare, avocați fiscali, avocați corporate și avocați specializați în litigii oferă suport integrat în redactarea și renegocierea de contracte, analiza clauzelor contractuale cu potențial de risc, realizarea de due diligence juridic și fiscal, precum și reprezentare în litigii apărute din aplicarea eronată sau abuzivă a noilor cote de TVA. Oferim soluții personalizate, adaptate fiecărui client, cu respectarea strictă a dispozițiilor din Codul fiscal, Codul civil și legislația aplicabilă în materie de drept imobiliar și drept comercial. Pentru o evaluare juridică completă a situației dumneavoastră, ne puteți contacta accesând formularul de pe site-ul nostru: https://avocatpavel.ro/contact/.
Nu navigați prin aceste provocări singuri. Contactați-ne astăzi pentru asistență expertă adaptată nevoilor dumneavoastră.
În concluzie, într-o piață imobiliară marcată de instabilitate, asistența juridică oferită de un avocat imobiliare București, cu expertiză în drept comercial, drept imobiliar, consultanță fiscală și avocat litigii, devine un pion strategic pentru protejarea interesele părților. Indiferent de poziția ocupată în tranzacție, cumpărător, dezvoltator sau investitor, consultarea cu un avocat corporate sau avocat fiscal este imperios necesară.
Societatea Românească de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații este una dintre societățile de avocatură de top din România, care furnizează servicii juridice de cea mai înaltă calitate. Printre clienții societății de avocatură se află companii multinaționale și autohtone de anvergură. În 2024, poveștile de succes ale societății de avocatură i-au adus recunoașterea internațională din partea celor mai prestigioase ghiduri și publicații internaționale de profil. Astfel, societatea de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații s-a situat în acest an pe locul 3 în România în clasamentul firmelor de avocatură de business cu cea mai relevantă expertiză, realizat de publicația Legal 500. Societatea de avocatură este recunoscută la nivel internațional și de ghidul IFLR 1000 Financial and Corporate 2024. De asemenea, Pavel, Mărgărit și Asociații este singură societatea de avocatură din România recomandată de directorul internațional Global Law Experts din Londra în aria de practică Dispute Resolution. Toate informațiile relevante privind societatea de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații, se regăsesc pe portalul www.avocatpavel.ro.